Jestli kupujete novostavbu od developera, darujte si pár minut na přečtení tohoto článku...
Rozhodli jste se, že chcete z nějakého důvodu zcela novou stavbu, ať už dům nebo byt. Rozhlédli jste se po trhu, zajistili si financování, přečetli si dva nebo tři články o tom, jaké je to kupovat nemovitost, případně vás poučil švagr nebo soused. A jdete na to. Pár hodin brouzdání po inzertních serverech, krásná prodejní stránka nového projektu a schůzka s prodejcem, který vám ukáže nádherný plastový model projektu - protože dům , ve kterém kupujete svůj vysněný byt, ještě nestojí a další rok nebude. Jak se připravit na koupi novostavby od developera?
Novostavbu má developer v rámci celého procesu ve své režii, od prvotních vizualizací přes získání všech povolení, projektování až po dokončení stavby a prodej. A ne vždy má k dispozici všechny potřebné finance na dokončení. Kromě vlastních zdrojů a hypotéčního úvěru často potřebuje finance také od budoucích vlastníků. Často se také stává, že je budova ještě nedokončená, a přesto jsou všechny byty již prodané nebo alespoň rezervované.
Při koupi nemovitosti si pečlivě prověřte všechny vám známé články v řetězci, takže kromě developera třeba i prodávajícího, ať už je to firma nebo jednotlivec, případně stavební firmu – důležité zda účastníci projektu nemají finanční potíže, exekuce či nejsou v insolvenci. Exekuci developera pomůže odhalit Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR a insolvenci Insolvenční rejstřík. Developer je obvykle právnickou osobou, je dobré prozkoumat také obchodní rejstřík a - mrkněte se i na osoby, kterí firmy vlastní. Zvlášť pokud developer patří do větší majetkové struktury, je důležité ji znát.
Prověření předem nesmíte podcenit. Najděte si reference, navštivte diskuse, kde lidé sdílejí své zkušenosti. Webové stránky developera prozradí, jaké projekty již realizoval a jak se dřívější vizualizace shodují s výsledkem nebo zkušenostmi obyvatel a majitelů. Dále si můžete pomoci ověřením členství developera v renomovaných asociacích. V Praze jde například o Asociaci developerů, v Brně o Asociaci brněnských architektů a stavitelů.
Celkově si můžete udělat představu o tom, jak developer řeší uzavření smluvní dokumentace, jak přistupuje ke klientským úpravám a změnám, jak dodržuje termíny výstavby a předání nemovitosti, jak komunikuje s klienty nebo uznává práva z vadného plnění, pokud je něco špatně.
Samozřejmě, pokud je developerem velká zavedená společnost, kde se nemusíte bát, že projekt dokončí nebo zda přežije následující rok firma jako taková, nemusíte zkoumat vše tak pečlivě, jako když jde o někoho méně známého. Projekt si prozkoumejte do maximální možné míry. Nebude se stavět hned za domem nové nádraží? Jak je zde slyšet hluk ze zimního stadionu? Na kterou světovou stranu budou terasy? Kam až uvidíme z 10. podlaží? Je k nemovitosti přístupová cesta a jak je řešena - je to řešení již v katastru? Nebojte se detektivní činnosti a nebojte se couvnout, pokud se vám to nebude pozdávat. Nechejte si vše vysvětlit a ukázat. Chtějte profesionální přístup, nekupujete si sluchátka, ale nemovitost.
Pokud narazíte na negativní výsledky pátrání, buďte obezřetní a nic nepodepisujte, dokud si nebudete zcela jistí. Buďte obezřetní, pokud nenaleznete žádné recenze. Někteří menší developeři v minulosti mohli zkrachovat a třeba změnili název firmy kvůli negativní pověsti a výsledkům, ale nyní pod novým jménem realizují projekty dál.
Důležité informace poskytuje také katastr nemovitostí. Pro laika je často obtížné se ve výpisu z katastru vyznat, a proto se může hodit zkušený právník nebo realitní makléř. V rámci právní prověření nemovitosti se zkontroluje na listu vlastnictví, zda tu neváznou nějaká zástavní práva, věcná břemena či jiná omezení vlastnického práva, která by mohla zkomplikovat dokončení projektu nebo převod vlastnictví. Je důležité, aby budova, pozemek pod budovou i přilehlé pozemky včetně přístupové cesty patřily stejnému majiteli a vše sedělo se smluvní dokumentací.
Co budete vše podepisovat?
rezervační smlouvu
smlouvu o smlouvě budoucí kupní
kupní smlouvu
smlouvu o úschově kupní ceny
případně úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu.
Než cokoliv podepíšete, mějte jasno v níže uvedených bodech a myslete na to, že čím víc detailů stanoví už první smlouva, tím menší je riziko, že vás finální kupní smlouva něčím nepříjemně překvapí. V praxi se někdy už rezervační smlouva podepisuje s tím, že se odsouhlasená kupní smlouva přidá jako příloha.
Mějte před podpisem vyřešeno:
detailní a konkrétní specifikace nemovitosti včetně součástí a příslušenství, kompletní dokumentace k nemovitosti
kupní proces a cena, způsob vypořádání a lhůty pro úhradu jednotlivých částí kupní ceny
termín kolaudace a dokončení projektu a předání nemovitosti včetně sankcí při nedodržení
záruka, podmínky pro odstoupení od smlouvy, reklamační proces
pozadí developera, reference, prověření projektu a okolí
Myslete na to, že vše potřebujete na papíře a s podpisem, pozor na nějaké to dobré slovo, to může někdy fungovat se sousedem Novákem, ale ne se společností prodávající byty a domy. Jakmile podepíšete, máte závazek, takže by vás mělo zajímat, kdy a kolik financí musíte mít nachystáno, případně jak jdou termíny dohromady s vašim úvěrem a potřebami. Tedy abyste nezjistili ve chvíli, kdy je nutno skládat 20 % kupní ceny, že vám teprve ještě dobíhá plomba na katastru při prodeji garáže, z kterého chcete svůj nákup financovat. Developer se zase zavazuje, mimo jiné, k několika termínům. Je důležité mít ve smlouvách ustanovení, do kdy musí developer doručit jednotlivé kroky prodeje, kdy zkolaudovat a nemovitost předat, a také sankce za případná zpoždění.
Další důležitý bod je samotná podoba výsledné nemovitosti - může se totiž stát, že po nastěhování zjistíte, že byt je ve skutečnosti menší, než bylo uvedeno, nebo je odlišná konstrukce vestavěných skříní, příčka v koupelně nebo usazení dveří. Při plánování se opravdu vyplatí být důsledný a trvat na každém detailu. Ze smlouvy musí být patrné, zda k bytu patří balkon, terasa, sklep nebo parkovací stání, pak také jakékoliv klientské změny - opět trvejte na tom, aby byly zaneseny písemně ve smlouvě nebo dodatku. Je obvyklé, aby smlouva stanovila přípustnou odchylku, tedy rozdíl velikosti, kdy developer nemusí kupujícímu nižší výměru bytu kompenzovat. (Ta se pohybuje mezi 3 a 5 %.) Je nutné definovat postup řešení reklamace a nedostatků při předání nemovitosti.
V neposlední řadě byste předem měli znát náklady na provoz nemovitosti - kolik se například bude platit do fondu oprav. Náklady na energie za vytápění, elektřinu a vodu odhadnete předem, avšak překvapení může nastat u poplatků za různé služby. Osvětlení společných prostor, odvoz odpadu nebo výtah jsou standardní výdaje, nicméně nezapomeňte, že platíte i za společné prostory typu garáž nebo sklep. Některé budovy mají nadstandardní vybavení - bazén, sauna, fitko, recepce, kamerové systémy nebo údržba zahrady, což může výrazně zvýšit poplatky. Informujte se, kolik se bude platit podle počtu osob, které budou byt užívat.
Až dojde na předání, buďte nekompromisní - vše projděte detailně, nechejte si dostatek času, oznamte, že nespěcháte a ujistěte se, že druhá strana má taky dost času. Chcete si vše pečlivě projít, vyzkoušet, prověřit. Fungují baterie, všechny panty, vestavné skříně i toaleta? Kde a jak se rozsvěcuje, kde je uzávěr vody a elektroměr? Kam se vynáší v domě smetí a jak se dostanete z garáže? Cokoliv není dle předchozích (písemných) ujednání, musí být zapsáno a bude reklamováno. Trvejte na svém. Pokud nemovitost výrazně neodpovídá tomu, za co jste zaplatili, převzít ji nemusíte. Při troše štěstí ale k převzetí dojde a vám po něm zbydou klíče a předávací protokol. A doufejme, že žádné skryté vady.. :)
Bình luận